门窗设计与成本协同
来源:    发布时间: 2021-06-09 17:18   143 次浏览   大小:  16px  14px  12px
地产开发四大核心能力:低成本融资能力、强资源整合能力、高防风险能力、强成本控制能力,四大核心能力缺一不可,而成本控制能力在地产形势不好的情况下表现的越发明显。

   

    楔子

    地产开发四大核心能力:低成本融资能力、强资源整合能力、高防风险能力、强成本控制能力,四大核心能力缺一不可,而成本控制能力在地产形势不好的情况下表现的越发明显。

    地产成本的控制,经历了成本结算、成本核算和成本策划时代,基于价值工程理论的成本策划这些年被开发商广泛接受,价值工程理论以业主敏感和成本敏感为最基本的出发点,成本投放的价值依据的是如下公式:

    V(价值)=F(功能)/C(成本)

    基于以上公式,任何地产分项工程的成本投放都要基于成本投放出去是否可以带来真正的业主感知,从而促进楼盘的去化。溢价始终要大于成本,这才能使成本的投放具有价值。

    随着国家“房住不炒”政策坚定的实施,准业主在购房的认知上越来越专业,被开发商带节奏的可能性越来越低,这都给开发商在成本控制上提出了更高的要求:地产不仅仅需要降低成本,还要提高成本换取溢价,将钱花出去并产生足够的溢价,这才是新时代地产人的重要使命。

    地产成本控制的减法即抓住业主不敏感的指标,始终不遗余力的进行控成本。

    地产成本控制的“加法和适配”即抓住业主敏感的指标,与当地竞品对标,成本投

    放与竞品相当。

    门窗工程,始终兼备这业主敏感性和非感性的双重性质,表现在业主对门窗材质和系列较为敏感,对玻璃、胶条等不敏感,所以门窗工程的成本控制也兼备着成本控制的“简配”和“增配”的双重要求。

    -02-

    门窗工程的重要性体现

    【重要性一】:门窗建安成本占比居高不下,随着节能标准提升水涨船高

    【案例】:山东省某项目,2016年开工,地上32层,层高3米,地下1层,层高4.5米,剪力墙结构,总建筑面积32390m2,毛坯交付(公区简装)。建安成本为2009m2,其中门窗工程成本为170元/m2,占到建安成本的9%左右。

    门窗工程占比

    外窗成本占比较高,开发商无法忽视,必须严控成本。

    【重要性二】:门窗工程的投诉居高不下,门窗的“坑必须严控

    相邻两户入户门同时开启将发生碰撞,造成出入不便和安全隐患

    【重要性三】门窗设计专业性高,涉及日照、防火、节能、功能使用等,复杂性决定了开发商顾此失彼的现象很严重。

    图片

    卫生间窗洞较大、与下梁距离过小而无法满足开通风孔,且业主装修时如需;要吊顶则会挡住该窗户部分面积,影响采光、通风等使用功能,且不美观

    -03-

    开发商门窗控制的现状

    【阶段一】:门窗自由化阶段

    特点:直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标,开发商没有任何管控手段,图纸满足规范要求,图纸深度和后续实用性较差,不满足精细化设计要求。

    【阶段二】:门窗深化阶段

    特点:开发商委托门窗单位进行深化,图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图,满足招标要求,图纸深度以施工角度介入居多,图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差,精细化设计要求略差。

    门窗牵引图

    【阶段三】:门窗优化阶段

    特点:开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计,开发商从成本角度、实用性角度进行控制,属于门窗管控的”后置性“管控手段。门窗深化的图纸包含的内容较多,如

    •门窗立面分格样式(结合立面效果,同时通过计算通风面积确定开启扇数量)

    •开启扇平面位置(便于表达和建筑室内功能的配套关系)•开启方式及执手高度•窗台高度•门窗开启和百叶窗开启对应关系•审核门窗框体位置和保温平面关系

    另,当地政策允许时,优先考虑推拉窗,避免窗扇开启时对通行造成影响。

    门窗分隔优化

    【阶段四】:门窗规划阶段

    特点:从规划阶段介入门窗工程,基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控,属于精细化设计及设计前置管控的手段。

    基于实用角度的门窗规划,如下案例:

    【案例】:

    各功能房间的门窗开启应以人为本,以人舒服为基本使用原则,满足人的活动流线需要